Assurance dommages ouvrage : le guide

Afin de susciter beaucoup plus d’initiatives dans le domaine de l’immobilier et de protéger par la même occasion les propriétaires de biens, l’État s’est doté d’un certain nombre d’outils notamment des assurances.

La souscription d’une assurance dommage ouvrage est obligatoire. Son objectif est de protéger toute personne qui fait réaliser des travaux de construction. Concrètement, il s’agit d’une assurance qui couvre tous les dommages matériels pouvant survenir sur le bien dans un délai de 10 ans.

Toute personne qui s’engage dans la construction ou la rénovation immobilière peut être confronté à plusieurs risques. Ils se déclinent principalement en deux catégories : les risques de dommages causés par l’opération de construction (risques collatéraux) et les risques de dommages touchant l’ouvrage lui-même. Pour ce dernier, une assurance dommages ouvrage est requise.

Qu'est-ce qu'une assurance dommage ouvrage ?

Assurance dommages ouvrage : principe

L’assurance dommages ouvrage se rapporte à la loi Spinetta du 4 janvier 1978 : un promoteur immobilier ou un futur propriétaire de maison individuelle est tenu de souscrire à une assurance dommages ouvrage à l’occasion de la construction ou de la rénovation d’un bâtiment neuf.

L’assurance dommages ouvrage a pour vocation de garantir à l’assuré la prise en charge des coûts de réparation des désordres constatés après la construction ou la rénovation d'un bâtiment et qui affectent sa solidité. Cette assurance doit absolument être souscrite avant le début de travaux par la personne au profit duquel l’ouvrage est destiné.

Si la souscription à cette assurance est obligatoire non seulement pour les professionnels de l’immobilier que pour les particuliers, les conséquences pénales encourues par un défaut d’assurance ne sont pas les mêmes.

Les professionnels de l’immobilier peuvent être astreints au paiement d’une amende et à une peine d’emprisonnement (6 mois) en cas de manquement à cette règle. Tandis que dans les mêmes circonstances, les particuliers n’encourent aucune sanction pénale.

Les particuliers n’en ressentent les effets qu’à l’occasion d’une vente dans les dix ans suivant l’acquisition du bien. Sans la preuve de la souscription à l’assurance dommages ouvrage, la conclusion d’un contrat définitif de vente pourrait être compromise.

Bon à savoir

L'assurance dommage ouvrage constitue donc une garantie pour le propriétaire contre les vices et les défauts cachés de l’ouvrage sur une période de dix ans.

Assurance dommage ouvrage : les risques couverts

L'assurance dommage ouvrage couvre le paiement des travaux de réparation des dommages pris en charge par la garantie décennale et ceci avant identification des causes et des responsables. Les principaux risques couverts par cette assurance sont les suivants:

  • les dommages compromettant la solidité de votre maison,
  • les dommages mettant les occupants de l'habitation en danger,
  • les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage.

L'assurance dommage ouvrage ne prend pas en charge les dégâts causés par l'assuré, les incendies ou encore l'usure naturelle. Pour ce type de couverture, il faut se tourner vers une assurance habitation.

Qu'est ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale couvre les dommages menaçant l'intégrité du bâtiment durant les dix années qui suivent la réception de l'ouvrage. Elle prend en charge les désordres portant préjudice à la solidité du bâtiment et de ses équipements indissociables ou les désordres rendant inhabitable ou impropre à l'usage auquel le bâtiment est destiné.

La garantie décennale doit être souscrite avant le début des travaux de construction et doit être valable pour la zone géographique où se trouve le chantier. Comme vous le constatez, la garantie décennale est similaire à une assurance dommage ouvrage seulement elle est destinée aux professionnels du bâtiment.

Assurance dommage ouvrage et garantie décennale : les différences

L'assurance dommages ouvrage est souscrite par le maître d'ouvrage (particulier, promoteur immobilier etc) alors que la garantie décennale s'adresse aux professionnels intervenant dans la construction. Par conséquent, ces deux assurances sont complémentaires.

L'assurance dommage ouvrage pré-finance en cas de dommages les travaux de réparation sans attendre de déterminer la responsabilité de chacun. L'assureur dommage ouvrage va ensuite saisir la garantie décennale du professionnel du bâtiment pour se faire rembourser.

Assurance dommage ouvrage : la mise en oeuvre

Comme évoqué précédemment, l'assurance dommage ouvrage commence à courir au bout de la première année de réception des travaux et s'étend sur une période de dix ans (un an de garantie de parfait achèvement + les neuf années qui suivent).

Au cours de cette période, les propriétaires qui vont se succéder vont bénéficier de cette assurance en cas de vices apparents ou cachés. A l’apparition de ces désordres, le promoteur ou le propriétaire doit engager systématiquement une procédure auprès de son assureur afin d’être dédommagé.

Pour ce faire, le maître d'ouvrage doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à son assureur. Ce dernier dispose d'un délai maximal de 60 jours, à partir de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous informer si la mise en place de l'assurance dommage ouvrage sera effective ou non.

Si l'assureur accepte de prendre en charge le sinistre, il vous présentera une offre d’indemnité dans un délai maximal de 90 jours à partir de la réception de la déclaration de sinistre. Si cette offre vous convient, vous devez recevoir l'indemnité dans un délai de 15 jours.

Sinon, vous pouvez engager les travaux nécessaires après avoir informé votre assureur toujours par lettre recommandée avec accusé de réception. L'assureur, quant à lui, vous versera une indemnité majorée d'un intérêt égal au double du taux d'intérêt légal (fixé chaque semestre par arrêté du ministre chargé de l'économie).

La mise en oeuvre d'une assurance dommages ouvrage est généralement conduite sans enquêtes préalables, autrement dit, il n' y a pas de recherche de responsabilité. Une expertise réalisée par un régleur sinistre permettra de déterminer avec précision l’étendue des dégâts ainsi que le coût réel induit.

Bon à savoir

La garantie de parfait achèvement impose à l'entreprise ayant réalisé les travaux de réparer tous les désordres apparus au cours de l'année suivant la réception des travaux, peu importe leur importance et leur nature (à l'exception de ceux qui sont dus à un mauvais entretien de la part du client).

Coût de l'assurance dommage ouvrage

Bien que l'assurance dommage ouvrage soit obligatoire, les assureurs fixent librement le montant de la prime en tenant compte des éléments suivants :

  • le coût total de la construction;
  • le niveau de compétences professionnelles des entrepreneurs;
  • l'étude du terrain pour déterminer ses caractéristiques;
  • la souscription des garanties facultatives telles que la garantie dommage immatériel ou la responsabilité civile du maître d'ouvrage.

Ce n'est donc pas le profil de l'assuré (particulier ou promoteur) qui détermine le prix de l'assurance dommages ouvrage mais la nature du projet (construction ou rénovation), sa destination (usage personnel ou location) et les garanties facultatives.

La prime d'assurance DO est calculée en appliquant un taux proportionnel allant de 1% à 3% sur le coût total prévisionnel des travaux. Si le coût des travaux est faible, une prime plancher d'environ 3000 € est appliquée.

Le montant de la prime est à régler en une seule fois au moment de la souscription du contrat à l'assureur. Cette prime est cependant provisoire et va être réajustée à la fin des travaux, lorsque les coûts réels seront connus.

Si le coût définitif des travaux est supérieur au coût prévisionnel alors la prime sera ajustée et le solde manquant devra être réglé dans un délai de deux mois après déclaration du coût définitif des travaux.

Pour souscrire une assurance dommages ouvrage au meilleur prix, utilisez un comparateur en ligne pour obtenir rapidement et gratuitement plusieurs devis.

Vous pouvez aussi vérifier que votre constructeur n'est pas en partenariat avec un ou plusieurs assureurs. Ceux-ci sont bien souvent plus enclins à revoir leurs primes d'assurance à la baisse que des compagnies d’assurance classiques.

Bon à savoir

Pour la construction d'une maison individuelle, le prix moyen de la prime d'assurance dommages-ouvrage constaté est de 4000 €. Tandis que pour des travaux dans un appartement, le prix moyen constaté est de 3750 €.